Сдавать квартиру по закону – значит платить налоги

Сдача квартиры в аренду является прибыльным делом, но не все собственники знают, что для того, чтобы эта деятельность была легальной, необходимо отчислять налог при ее реализации. Это выгодно, в первую очередь, для самого владельца жилого помещения: во-первых – это страховка от заявлений в налоговые органы соседей, которые могут завидовать арендодателю, во-вторых, в случае возникновения конфликтных или спорных ситуаций с жильцами, можно смело обращаться в суд или полицию. Уклонение от уплаты налога на прибыль со сдаваемой квартиры государством трактуется как преступление.

Чаще всего квартиры сдаются просто так, друзьям и знакомым, без уведомления официальных органов, и владельцы получают чистый доход. Многие люди годами живут на эти деньги, не волнуясь за их легальность, но налоговые органы иногда направляют свое внимание на таких арендодателей и начинают их выявлять, обращаясь при этом к самим жильцам или соседям с просьбой информировать их о лицах, проживающих в съемных квартирах. Встречаются люди, которые не гнушаются и доносить в налоговую на таких нечестных соседей.
Легальная сдача в аренду квартир посуточно несет в себе множество преимуществ для владельца: в данном случае никакие соседи уже не заявят претензию на вас, а также имеется возможность составить официальный договор с арендатором, в котором будут указаны требования к нему. В соглашении следует указать сумму оплаты за квартиру, срок сдачи, время, можно перечислить состояние, в котором сдается квартира и условия (присутствие детей, животных и т.д.). Также арендодатель может застраховать себя от возникновения каких-либо обстоятельств, несущих урон имуществу. В таком случае неплательщик или виновный в причинении вреда будет обязан компенсировать вред через суд. Опять же, задекларированный доход сыграет на руку тем владельцам сдаваемых квартир, которые захотят приобрести заграничную недвижимость, так как некоторые страны просят предоставить информацию о доходах, на которые человек желает приобрести жилье.
Так как договор является документом за подписью двух сторон, то, естественно, он защищает и нанимателя жилого помещения, а потому и хозяин должен соблюдать указанные в нем соглашения, например – не требовать арендную плату раньше срока, написанного в договоре. Суммы штрафов и наказаний за неуплату налогов за сдачу квартиры.
Статья 119 Налогового кодекса РФ гласит, что непредставление налоговой декларации предусматривает штрафные санкции в размере от 5 до 30% за каждый месяц просроченного времени. Статья 122 Налогового кодекса говорит, что неуплата/неполная уплата налоговой суммы влечет за собой взыскание штрафа, равному 20%. То же деяние, умышленно совершенное — 40% от неуплаченных сумм налога.
Статья 198 Уголовного кодекса РФ относится более серьезно к неплательщикам: Уклонение в крупных размерах — 300 000 рублей или, когда сумма неуплаченных налогов больше 10% в совокупном объеме налогов, требуемых к уплате — 100 000 рублей в границах 3 финансовых лет наказывается штрафом от 100 000 до 300 000 рублей или в величине заработной платы или иных доходов осужденного за период от 1 года до 2 лет, либо следует арест на срок от 4 до шести 6, либо лишение свободы на срок до 1 года. Аналогичное деяние в особо крупных размерах (1 500 000 рублей либо 500 000 в пределах 3 финансовых лет, в случае, если сумма неуплаченных налогов свыше 20% в совокупном объеме налогов, наказывается штрафом в от 200 000 до 500 000 рублей или в размере зарплаты или иных доходов осужденного за период от 18 месяцев до 3 лет, либо лишением свободы на срок до 3 лет.
Наверняка, информация о таких суровых мерах многих заставить пересмотреть свои взгляды на сдачу имеющегося жилья и задуматься о легализации этого вида деятельности. Каким же образом это осуществить и к уплате каких сумм следует быть готовым? Статья 208 Налогового кодекса РФ сообщает, что средства, которые физические лица получают от сдачи в аренду недвижимого имущества на территории РФ, находящегося в их собственности, являются доходами, с которых они должны уплачивать налог, равный 13%. Эта сумма должна рассчитываться для собственников-резидентов, для граждан-нерезидентов РФ она равна 30 %. Владелец имущества должен представить в налоговую инспекцию 3 экземпляра договора соглашения для регистрации. По окончанию финансового года ему нужно будет заполнить декларацию на налог и произвести оплату, рассчитанной из налоговой ставки. В декларации должны быть отображены все доходы, которые налогоплательщик получил за год. Также налоговые органы иногда запрашивают документы, выступающие в качестве подтверждения источников дохода. Таковыми может быть выписка с банковского счета, акт приема-передачи денег (расписка), если оплата происходит наличными средствами.
В том случае, если в аренду сдается несколько квартир или нежилые помещения, то арендодатель может встать на учет как индивидуальный предприниматель и платить НДС 18% и НДФЛ 13% с доходов. Также возможен вариант упрощенной системы налогообложения, при таком способе НДС, ЕСН и НДФЛ заменяются 15% от прибыли или единым налогом 6% от валового дохода. При этом избавление от уплаты ЕСН не отменяет обязанности предпринимателя платить страховые взносы на обязательное пенсионное страхование. Максимальная ставка таких взносов составляет 14% от полученных выплат. Также индивидуальный предприниматель должен соблюдать все необходимые требования, предъявляемые к такому статусу: наличие банковского счета, ведение налогового учета бухгалтерской отчетности и обязательную ежегодную подачу налоговой декларации.
Впрочем, бывают и обратные ситуации в уплате налогов от сдачи квартиры: если ее арендует юридическое лицо, то оно и будет заниматься этим финансовым вопросом.
Также в налоговые органы необходимо предоставить подписанное соглашение о расторжении договора аренды в случае, когда жилье прекращает сдаваться в аренду. Что же можно посоветовать тем, кто действительно сдает свою собственность без материального дохода, например – родственникам и друзьям? В данной ситуации можно оформить отношения договором безвозмездного найма между арендодателем и арендатором. Некоторые, кстати говоря, этим и пользуются в целях уклонения от налогов и защиты от порчи имущества. Но если хозяин квартиры все же, получает за нее деньги, то этот договор, в соответствии с нормами Российского законодательства, может признаться ничтожным. И если одна сторона или третьи лица докажут его недействительность, то суд может требовать компенсации доходов с арендуемой квартиры или выселения арендатора.