Аренда квартиры для сотрудника
Некоторые серьезные фирмы и компании, стимулируя материально сотрудников, не имеющих собственного жилья, обеспечивают их местом проживания. В большинстве случаев это аренда жилой недвижимости. Оформление таких отношений может происходить по-разному, и в зависимости от выбранного варианта различаются и условия по налогообложению, ответственность арендующих перед собственником квартиры и другие факторы, которые более подробно мы рассмотрим далее.
К первому способу относится вариант с возмещением
Это один из самых распространенных способов аренды жилья. В данном случае сотрудник заключает договор на основе соглашения о найме квартиры сам, непосредственно с ее владельцем, работодатель выплачивает компенсацию работнику в сумме аренды. Она может быть оформлена премией или доплатой. Эта схема проста и потому так часто используется, что работает без потребности в юридическом лице, так как договор заключен между физическими лицами. В этом договоре должны быть указаны такие пункты, как предмет договора, его срок, взаимная ответственность сторон, обязанности и права, размер ежемесячной платы за аренду жилья ит.д.
Арендодатель при таком варианте должен уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13 % от полученных доходов. Периодичность платы НДФЛ – ежегодно, 1 раз в год. Владелец квартиры в обязательном порядке должен уведомить налоговые органы о получении нового дохода. Делается это при помощи налоговой декларации по истечении налогового периода, до 30 апреля. Так, если квартира сдавалась с февраля 2012 года по ноябрь 2012 года, то декларацию нужно подавать до 30 апреля 2013 года. НДФЛ высчитывается собственником квартиры самостоятельно, и оплачивается по реквизитам, которые можно приобрести в налоговых органах по своему месту жительства. Уплата налога должна быть произведена не позднее 15 июля следующего за последним налоговым периодом года.
Второй способ – это вариант с юридическим лицом
В данном случае компания-работодатель является арендатором, который снимает жилье для сотрудника. Отсюда вывод: владелец квартиры сдает свою собственность юридическому лицу. В общих случаях, если жилое помещение передается во временное владение или пользование, то можно это делать на основании договора найма, однако если помещение арендует с целью проживания юридическое лицо, то в обязательном порядке должен заключаться договор аренды. Так гласит пункт 2 статьи 30 жилищного кодекса РФ и пункт 2 статьи 671 гражданского кодекса РФ. Гражданский кодекс уточняет: юридическое лицо, которое в данном случае является арендатором, имеет право использовать снимаемое жилое помещение исключительно для проживания в нем. Передача квартиры юридическим лицом своему сотруднику возможна на основании договора безвозмездной аренды, который составляется после заключения договора аренды с собственником жилого помещения. Статья 689 гражданского кодекса РФ уточняет детали договора без безвозмездного пользования (договор ссуды): ссудодатель — одна сторона обязуется передать (передает) вещь во временное безвозмездное пользование ссудополучателю — другой стороне, а последняя обязуется вернуть эту же вещь в таком состоянии, в котором она ее получала, с учетом стандартного износа или в состоянии, определенном договором.
В договоре должны быть указаны наименования сторон, определены права и обязанности, ответственность и другие актуальные условия. Это может быть подселение жильцов – разрешение на это действие, сроки проведения текущего ремонта и т.д. Человек, который будет проживать в арендуемом для него компанией жилье, переданном ему в безвозмездное пользование, должен поддерживать его в рабочем состоянии, осуществлять по мере необходимости текущий или капитальный ремонт и оплачивать все возникающие расходы на содержание помещения (коммунальные платежи, телевидение и другие), если иное не указано в договоре безвозмездного пользования. В случае причинения жилому помещению вреда или ущерба по вине проживающего сотрудника, он обязан отвечать за эти действия в законном порядке. Об этом говорит статья 696 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с ее положением сотрудник (ссудополучатель) принимает на себя все риски случайного повреждения вещи, полученной в безвозмездное пользование, если вещь была испорчена в связи с тем, что использовали ее не в соответствии назначением вещи или с договором, либо она была передана третьему лицу без соответствующего на то согласия работодателя. При этом следует учитывать, что ссудополучатель берет на себя риск случайного повреждения вещи, в случае, когда мог предотвратить порчу, учитывая фактические обстоятельства, при этом, пожертвовав своей вещью, и предпочел свою вещь сохранить. Но всю ответственность пред собственником квартиры несет юридическое лицо, снявшее квартиру для проживания своего сотрудника.
В данном варианте снятия квартиры в аренду налог на доходы физических лиц платит не хозяин помещения, а юридическое лицо, так как непосредственным плательщиком арендной платы является именно он. Это объясняется тем, что юридическое лицо (арендатор) имеет статус налогового агента, а он, как известно, должен в обязательном порядке своевременно и самостоятельно исчислять и уплачивать налог НДФЛ.
Еще один способ аренды или найма жилого помещения — вариант субаренды.
Первоначальные действия в данном случае схожи с предыдущим вариантом, когда юридическое лицо снимает квартиру по арендному договору. После этого он заключает новый договор поднайма этого помещения со своим сотрудником. Иначе такой договор называется субарендой. Субаренда — это термин, означающий право арендатора арендованное имущество пересдавать третьему лицу. Единственного мнения на тему, какой договор следует заключить — поднайма или субаренды, — не существует.
С согласия наймодателя по договору поднайма жилого помещения наниматель передает нанятое им помещение на определенный срок часть или полностью все помещение в пользование поднанимателю. При этом поднаниматель самостоятельного права употребления жилого помещения не приобретает. Таким образом, в этом случае нанимателем становится юридическое лицо, а сотрудник организации — поднанимателем. И договор поднайма, и договор субаренды не могут быть заключены на время, которое превышает договор аренды помещения для жилья. В обоих случаях обязательно наличие предварительного согласия (наймодателя или арендодателя) на право сдать имущество в поднаем или в субаренду. Но так как жилье предоставляется юридическому лицу, прежде всего, для проживания граждан, то учреждение де-факто может не заручаться этим согласием. Такое возможно благодаря тому, что квартира в соответствии с договором аренды помещения уже и так арендуется для ее передачи другим лицам для проживания.
Оба рассматриваемых договора — субаренды и поднайма имеют статус возмездных договоров.
Проще говоря, в данном случае сотрудник, работающий у юридического лица, ответствен платить за квартиру юридическому лицу, а затем юридическое лицо должно платить собственнику жилья. Из-за такой неудобной схемы соискатели арендуемого жилья прибегают к ней достаточно нечасто. В ней также обязанность по уплате НДФЛ возлагается на юридическое лицо. Правила составления договора найма/аренды жилого помещения. Подыскивая жилье для сотрудников своей компании, руководителям следует уделить составлению договора самое пристальное внимание.
Однако, прежде чем договор заключать, не помешает разузнать характеристики понравившейся квартиры. Любые операции с недвижимостью всегда рискованны и ответственны, тем более, если возникла необходимость в приватизированной квартире продавать долю, и обязательно в первую очередь, нужно выяснить, кто является владельцем квартиры. Если она не приватизирована, то для сдачи ее в аренду необходимо согласие наймодателя. Если квартира находится в общей собственности, то арендный договор должен заключаться со всеми собственниками. И, наконец еще одно условие безопасности будущей сделки – не находится ли жилое помещение в залоге. Все эти вопросы можно выяснить в регистрационной службе и получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нужно учитывать, что Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру не всегда — доказательство того, что эта квартира принадлежит конкретному человеку (гражданин мог просто продать квартиру, но свидетельство себе оставить. Это вполне объяснимо тем, при регистрации прав или сделок старые свидетельства не изымаются в регистрационных службах). Вся «подноготная» данного жилого помещения может быть выявлена только с помощью выписки из ЕГРИП, при этом она обязательно должна быть свежая.
Основные пункты, которым нужно уделить внимание при составлении договора аренды жилого помещения – это срок действия договора и его цена. Срок договора. Договор аренды квартиры заключается на срок, о котором договариваются стороны. С юридическим лицом должен заключаться договор аренды, и в соответствии со статьей 610 Гражданского Кодекса РФ, если в нем срок действия договора не прописан, то он является заключенным на неопределенное время. Соответственно, и расторжению такой этот договор может подлежать в любое время. При этом необходимо учесть, что другую сторону о расторжении договора нужно предупредить не менее чем за 3 месяца. Хотя, срок для предупреждения договором может быть предусмотрен и другой.
Цена договора. В соглашении необходимо зафиксировать точную сумму, которую арендатор будет платить за квартиру. Также необходимо прописать порядок оплаты. Это могут быть наличные средства, на банковский расчетный счет, также в договоре указывается время, в течение которого необходимо производить оплату, и последствия вероятной просрочки платежа. Можно включить и условие, по которому арендодатель не имеет права поднимать арендную плату в течение какого-то времени (например, чаще, чем раз в год). Этот вопрос решается на усмотрение и по взаимной договоренности сторон. Большое значение для арендодателя и арендатора жилого помещения имеет составление акта приема-передачи квартиры или, по-другому — передаточного акта. Для страхования себя от нечестного поведения одной из сторон нужно подробно перечислить имущество, находящееся в квартире. Также следует описать состояние, в котором находится мебель, крупная бытовая техника и другие значимые вещи. Это нужно для того, чтобы, например, в случае ее неисправного состояния на момент переезда жильца в квартиру по выселении из нее с него не потребовали возмещения несуществующего ущерба. Или, наоборот, арендодатель может взыскать с нерадивого арендатора плату за испорченное имущество, которое на момент составления передаточного акта находилось в исправном состоянии.
https://web.archive.org/web/20150318131517if_/https://apis.google.com/se/0/_/+1/fastbutton?usegapi=1&size=medium&annotation=bubble&origin=http%3A%2F%2Fhouse18.info&url=http%3A%2F%2Fhouse18.info%2Farticles%2Farenda-nedvizhimosti%2Farenda-kvartiry-dlya-sotrudnika&gsrc=3p&ic=1&jsh=m%3B%2F_%2Fscs%2Fapps-static%2F_%2Fjs%2Fk%3Doz.gapi.es.X48RNieUnlU.O%2Fm%3D__features__%2Fam%3DIQ%2Frt%3Dj%2Fd%3D1%2Ft%3Dzcms%2Frs%3DAGLTcCM_ZNvTnCW599IYDqO2ICod12R66g#_methods=onPlusOne%2C_ready%2C_close%2C_open%2C_resizeMe%2C_renderstart%2Concircled%2Cdrefresh%2Cerefresh&id=I0_1426684533023&parent=http%3A%2F%2Fhouse18.info&pfname=&rpctoken=14100778
